 |
|
|
|
|
Pojmy užívané při oceňování nemovitostí
Ing. Pavlína Hrnčálová (1.2.2000)
Podle současně platných právních předpisů se za nemovitosti považují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemek je definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem využití. Oproti tomu parcela je pozemkem, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a využití. Tedy za stavby se považují veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. O stavbu jde i v případě, že je teprve ve stádiu výstavby (rozestavěná stavba). Při oceňování nemovitostí jde, s výjimkou holého nezastavěného pozemku, většinou o celý soubor nemovitostí skládající se z více parcel i staveb, trvalých porostů, venkovních úprav - přípojek inženýrských sítí, zpevněných ploch, oplocení apod., studní a vodních ploch. V tomto případě se rozlišují stavby hlavní, které většinou mají číslo popisné, a stavby vedlejší, jež mají vůči stavbě doplňkovou či pomocnou funkci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy v podstatě tvoří příslušenství stavby hlavní. Z tohoto důvodu se rozlišují pojmy součást a příslušenství.
Příslušenství je vlastně samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí, protože může existovat samostatně. O příslušenství rozhoduje vlastník, zda je či není užíváno s věcí hlavní.
Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Trvalé porosty jsou vždy součástí pozemku. Stavba však není součástí pozemku. Za součást stavby se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouží jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáž. Ta je buď součástí domu, je - li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím. [6]
Za nemovitosti se ovšem také považují byty a nebytové prostory, i když nesplňují podmínku spojení pevným základem s pozemkem. Podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a vztahy k bytům a nebytovým prostorům, se rozumí: bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostorami nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.
Druhy cen a hodnot
Při oceňování nemovitostí se lze setkat s různými druhy cen či hodnot. Nejprve je však nutné odlišit pojem cena a hodnota.
Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby.
Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. [3]
Cena zjištěná podle cenového předpisu, tj. cena administrativní; v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona, ve znění vyhl. č. 127/1999 Sb.. Ve vyhlášce nejsou specifikovány případy, kdy je ji třeba použít. Odkazuje se na ni např. zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění dalších předpisů, a některé další předpisy.
Cena pořizovací ("historická") je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci.
Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy ap.
Věcná hodnota (též "substanční hodnota", dle právního názvosloví "časová cena") je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na odstranění vážných závad.
Výnosová hodnota ("kapitalizovaná míra zisku", "kapitalizovaný zisk") představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Označuje se např. HK.
HK vypočte podle vzorce:
zisk z nájmu nemovitosti za rok
HK = ------------------------------------- x 100 %
úroková míra
Obvyklá cena ("tržní hodnota") je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.
Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít jinou metodiku.
Tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit. Komerční banka zavedla pojem "tržní cena v tísni" pro takovou cenu, za jakou je zcela jistě nemovitost rychle prodejná.
Výchozí cena je při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, tj. cena nákladová. Od výchozí ceny, zejména pro výpočet věcné hodnoty představující technickou stránku nemovitosti, se odečítá opotřebení (znehodnocení). Na znehodnocení má vliv stáří staveb, životnost i technický stav stavby. [4]
Pojmy související s životností staveb
Znehodnocení stavby by se nemělo chápat pouze z hlediska technického, ale i zvážit hlediska ekonomická, morální a vlivy externí, které působí mimo vlastní rámec stavby. Proto se také životnost stavby dá vyjádřit z několika pohledů. Technická životnost je většinou uváděna jako doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu, že v průběhu celého cyklu bude prováděna její průběžná údržba. Ekonomická životnost je naproti tomu doba od vzniku stavby až po okamžik ztráty její ekonomické užitečnosti. Přitom je tento stav spojen s trvalou ztrátou výnosů, a to vzhledem k nákladům, které jsou nepřiměřeně vysoké. Je tedy lepší stavbu odstranit, nahradit novou stavbou a tím znovu zhodnotit pozemek. Nebo jde o jednoúčelovou stavbu, která ztratila ekonomickou užitnost kvůli změně vnějších podmínek. V tomto případě by náklady na její udržení či na nové a lepší využití byly nepřiměřeně vysoké.
Ze stavebně technického hlediska je zřejmé, které podmínky budou nejvíce ovlivňovat životnost staveb. Půjde zejména o:
- způsob založení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám,
- návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti (PDŽ - prvků, které by se neměly měnit po celou dobu trvání stavby - základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy, ev. i schodiště),
- způsob a intenzita užívání stavby,
- provádění běžné (preventivní údržby),
- z technického, ale i z ekonomického hlediska zde nebude zanedbatelný vliv prováděných modernizací. Tyto obvykle bývají provedeny současně s velkými ev. generálními opravami celé stavby.
U technické životnosti je kladen důraz na materiálové provedení, kde životnost stavby je dána především provedením prvků dlouhodobé životnosti. Jsou to prvky resp. konstrukce, které se zpravidla během doby trvání stavby nemění vůbec, nebo pouze částečně při generální opravě. Patří sem základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště a krovy. Ostatní se nazývají prvky krátkodobé životnosti. To jsou stavebně technické prvky, u nichž se alespoň z části předpokládá nejméně jedna výměna za dobu trvání stavby. [4]
Životnost stavby je závislá nejenom na materiálovém a konstrukčním provedení, ale i na technickém stavu objektu. Při oceňování je tedy důležité technický stav nemovitosti posoudit a zvážit jeho vliv na celkovou životnost a tím i na míru znehodnocení. Proto jsem ještě vymezila pojmy týkající se bezpečnosti a spolehlivosti staveb.
Pro použití ve vědě a technice byla vydána ČSN 01 0102 "Názvosloví spolehlivosti v technice". Norma nevylučuje použití odvětvových pojmů, pokud jsou doplňkem k pojmům, stanoveným touto normou a pokud vyjadřují specifické požadavky na výrobky v příslušném odvětví. V normě jsou mj. obsaženy pojmy:
Porucha - stav spočívající v narušení provozuschopného stavu objektu.
Poškození - jev spočívající v narušení bezvadného stavu objektu.
Bezvadný stav - stav objektu, ve kterém objekt odpovídá všem požadavkům stanoveným technickou dokumentací.
Provozuschopný stav - stav objektu, ve kterém je objekt schopen plnit (nebo plní) stanovené funkce a dodržuje hodnoty stanovených parametrů v mezích, stanovených technickou dokumentací.
Poruchový stav - stav objektu, při kterém objekt není schopen plnit požadovanou funkci v mezích, daných technickou dokumentací.
Mezní stav - stav objektu, ve kterém musí být další využití objektu přerušeno pro:
- neodstranitelné porušení bezpečnostních požadavků, nebo
- neodstranitelné překročení předepsaných mezí stanovených parametrů,
- neodstranitelné snížení efektivnosti provozu pod přípustnou hodnotu,
- nutnost provést generální opravy.
Údržba (obecná) - souhrn všech činností, konaných po dobu stanovenou technickými podmínkami za účelem udržení objektu v provozuschopném stavu (preventivní údržba) nebo navrácení objektu do bezporuchového stavu (nápravná údržba).
Oprava - soubor činností zaměřených na obnovování provozuschopného nebo bezvadného stavu objektu nebo jeho součástí. Do oprav je možné zahrnout přípravu, hledání vady, kontrolu technického stavu, obnovu součástí, montáž atd. Některé činnosti opravy se mohou prolínat s obsahem činností preventivní údržby. Oprava objektů se může provádět výměnou nebo obnovou jednotlivých součástí a skupin prvků.
Závada - drobná vada, která nemá vliv na schopnost objektu plnit požadovanou funkci provozu.
Úplná porucha - porucha v důsledku odchylek hodnot jednoho nebo několika parametrů objektu od úrovně stanovené technickými podmínkami, a to takových odchylek, které zabraňují použití objektu.
Částečná porucha - porucha v důsledku odchylek hodnot jednoho nebo několika hlavních parametrů objektu od úrovně stanovené technickými podmínkami, nikoliv však takových odchylek, které by úplně zabránily použití objektu.
Havarijní porucha - porucha, která je náhlá a úplná, degradační porucha je postupná a částečná. [2]
Pojmy užívané při zjištění administrativní ceny
Administrativní cena se v současné době zjišťuje podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaná majetku, dle vyhl. 279/1997 Sb., ve znění vyhl. 127/1999 Sb. Většinou slouží pro daňové účely, vyrovnání spoluvlastnictví či konkurzu, proto by měla být objektivní a "spravedlivá". K tomu je zapotřebí, aby byly definovány pojmy, postupy měření staveb a výpočtu ceny. Výpočet ceny je určen podle druhu stavby a jejího účelu užití.
Budova je stavba prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi. Má jeden nebo více ohraničených užitkových prostorů.
Hala je stavba o jednom nebo více podlažích, v níž jednotlivé prostory o velikosti minimálně 400 m3 vnitřního prostoru, které jsou vymezeny vnitřním lícem svislých nosných konstrukcí, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, představují více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby, přitom se nepřihlíží k rozčlenění půdorysu prostor příčkami a k podhledům. Do svislých nosných konstrukcí se nezapočítávají vnitřní podpěrné tyčové prvky (sloupy, pilíře). Zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2.
Stavby pro bydlení jsou bytové domy, u nichž převažuje funkce bydlení, a rodinné domy. Bytový dům je takový, v němž více než polovina ploch připadá na byty. Rodinný dům je stavba, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, a v níž je více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaží, dva suterény a podkroví.
Stavby pro individuální rekreaci zahrnují čtyři druhy, a to rekreační chaty v krajině (trvalé či dočasné), rekreační domky a chalupy (rekreační chaty v zastavěném území) a zahrádkářské chaty.
Vedlejší stavba je stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. Vedlejší stavbou není garáž a zahrádkářská chata.
Zastavěná plocha stavby (ZP) - zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nepočítají.
Podlažím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m oddělená
a) dole dolním lícem podlahy tohoto podlaží,
b) nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaží,
c) u nejvyššího podlaží horním lícem stropní konstrukce případně půdy, u střech respektive částí bez půdního prostoru průměrnou rovinou horního líce zastřešení,
d) u staveb a nejvyšších podlaží, tedy i podkroví, které nemají strop, vnějším lícem hřebene střechy.
Podlažím je i podkroví nebo podzemí, jímž se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě, stavebně upravený k účelovému užití.
Výška podlaží:
1) světlou výškou podlaží se rozumí svislá vzdálenost mezi horním lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu nebo zavěšeného stropního podhledu tohoto podlaží. U trámových stropů s viditelnými trámy se měří po spodní líc podhledu stropu mezi trámy, u stropů klenbových do spodního líce vrcholu klenby. U stropů šikmých se zjišťuje k nejvyššímu bodu zešikmení.
2) výškou podlaží se rozumí vzdálenost mezi lícem nášlapných vrstev podlah nižšího a vyššího podlaží.
3) průměrnou výškou podlaží se rozumí vážený průměr všech výšek podlaží oceňované stavby nebo její části. Jako váha se použijí velikosti zastavěné plochy příslušného podlaží.
Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje.
Stářím stavby se rozumí počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, do roku, ke kterému se ocenění provádí. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem. [1]
Pojmy stavebního řádu
Na začátku této kapitoly jsem vysvětlila pojem nemovitosti. Za nemovitosti se považují pozemky a na nich postavené stavby, které jsou s pozemkem spojeny pevným základem. V této části uvádím pojmy ze stavebního řádu, kde se definuje stavba, rozlišují se typy staveb podle délky trvání, velikosti a funkce.
Za stavbu se považují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel či dobu trvání.
Stavby mohou být:
a) trvalé,
b) dočasné, u nichž se předem omezí doba jejich trvání.
Změnami dokončených staveb jsou:
a) nástavby jimiž se stavby zvyšují,
b) přístavby jimiž se stavby půdorysně rozšiřují a které jsou vzájemně provozně propojeny s dosavadní stavbou,
c) stavební úpravy, při nichž se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby.
Změnami staveb před jejich dokončením se rozumějí změny proti stavebnímu povolení, popřípadě dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem.
Rekonstrukcí se rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů.
Modernizací se rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku.
Jednoduchými stavbami jsou:
a) stavby pro bydlení, jejichž zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2, dokud mají nejvýše 4 byty, jedno podzemní a tři nadzemní podlaží včetně podkroví,
b) stavby pro individuální rekreaci,
c) nepodsklepené stavby s jedním nadzemním podlažím a stavby zařízení staveniště, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2, rozpětí u nosných konstrukcí nepřesahuje 9 m a výška 15 m,
d) přípojky veřejné rozvodné sítě a kanalizaci,
e) opěrné zdi,
f) podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2 a hloubka 3m.
Za jednoduché stavby se nepovažují stavby skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní obranu, požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodohospodářských děl.
Drobnými stavbami jsou stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a to:
a) stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m,
b) podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a hloubka 3 m.
Za drobné stavby se považují též:
a) stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m,
b) oplocení,
c) připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní,
d) nástupní ostrůvky hromadné veřejné dopravy, přejezdy přes chodníky, propustky apod.
Za drobné stavby se nepovažují stavby garáží, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní obranu, požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodohospodářských děl.
Stavebním pozemkem se rozumí část území určená regulačním plánem nebo územním rozhodnutím k zastavění a pozemek zastavěný hlavní stavbou. [5]
Podklady pro ocenění, význam evidence nemovitostí
Jedná se zejména o podklady, ze kterých vyčíst důležité údaje mající vliv na ocenění. Jsou to podklady o vlastnických a právních vztazích k oceňované nemovitosti, o technických údajích, podklady o ekonomických údajích.
Podkladem k tržnímu ocenění nemovitostí jsou zejména (ke zjištění administrativní ceny nejsou potřeba v takto velkém rozsahu):
- výpis z katastru nemovitostí, který není starší tří měsíců,
- kopie příslušné části katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků, ne starší než tři měsíce,
- cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná,
- výkresová dokumentace skutečného provedení staveb,
- stavebně právní dokumentace,
- výpisy z pozemkové knihy,
- nájemní smlouvy s výměry nájemného na prostory v oceňované nemovitosti,
- pasporty nemovitostí,
- přiznání k dani z nemovitostí,
- pojistné smlouvy,
- smlouvy o správě nemovitostí,
- smlouvy o službách spojených s údržbou, opravami a provozem nemovitosti,
- výsledky místního šetření (ohledání) provedeného zásadně osobně odhadcem,
- příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy, výpočetní technika a literatura.
Mezi nejvýznamnější vlivy působící na tržní, ale i administrativní cenu, jsou vlastnické a právní vztahy k nemovitostem. Ty lze vyčíst z výpisu v katastru nemovitostí - z listu vlastnictví. Proto se zde o katastru nemovitostí zmiňuji.
Nemovitosti a právní vztahy k nim jsou evidovány v katastru nemovitostí, který byl zřízen tzv. katastrálním zákonem č. 344/1992 Sb. Jde o soubor informací, zahrnující soupis a popis nemovitostí jednak co do jejich geometrického a polohového určení, jednak i co do evidence vlastnických, jiných věcných práv a jiných právních vztahů. Zápis do katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 265/1992 Sb.
Současná právní úprava této evidence vychází z tzv. konstitutivního principu, což znamená, že práva k nemovitostem nevznikají uzavřením samotných smluv, ale až právoplatným rozhodnutím katastrálního úřadu o povolení vkladu do katastru nemovitostí.
Vklad je zápis do katastru nemovitostí, který vyvolává právní účinnost vzniku, změny nebo zániku smluvně založeného práva k nemovitostem. Netýká se tedy pouze smluv o převodech vlastnictví, ale i smluv o zástavním či podzástavním právu (včetně budoucích hypoték), o právu věcných břemen, o předkupním právu, platí pro dohody o vydání věci ve smyslu restitucí, pro prohlášení vkladatele o vložení nemovitosti do základního jmění společností, pro dohody o vypořádání bezpodílového vlastnictví manželů, prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově - dle zákona č. 72/1994 Sb. a pro jiné smlouvy či obdobné akty v souvislosti s privatizací. Samotnému vkladu předchází řízení o povolení vkladu, které zahájí katastrální úřad na návrh účastníka smlouvy či jiné oprávněné osoby.
Návrh o vklad má své náležitosti (navrhovatel, předmět návrhu a zjištěná cena) a nezbytné přílohy (ověřená písemná smlouva či dohoda, případně stejnopis notářského zápisu, geometrický plán v případě oddělení pozemků či v souvislosti s věcnými břemeny, ověřené nabývací tituly, plné moci v případě zastupování apod.). Došlé návrhy katastrální úřad přezkoumává co do úplnosti, formy a právní způsobilosti, vyzve navrhovatele k doplnění náležitostí, může nařídit ústní jednání pro odstranění vad, případně řízení přeruší a návrh vrátí k přepracování. Po dokončení řízení vydá rozhodnutí o povolení vkladu do katastru nemovitostí, event. rozhodnutí o zastavení řízení nebo o zamítnutí návrhu na vklad.
V době řízení o vkladu je katastrální úřad povinen vyznačit v evidenci pro příslušnou nemovitost tzv. plombu, jejíž účelem je mimo jiné upozornit veřejnost, že právní vztahy jsou zde dotčeny probíhajícím řízením o změně vlastníka či jiných práv.
Skutečnost, že ke vkladu došlo, je vyznačena zápisem v katastru nemovitostí na základě příslušného rozhodnutí o vkladu.
Jiným zápisem v katastru nemovitostí je tzv. záznam, jehož prostřednictvím jsou vyznačována práva k nemovitostem vznikající ze zákona, rozhodnutím státního orgánu (soudu, pozemkového úřadu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, výstavbou apod.). Rovněž formou záznamu je zde vyznačována správa nemovitostí ve vlastnictví státu či právo hospodaření s majetkem státu nebo právo trvalého užívání, nájmu či výpůjčka. Záznam se provádí na základě listin vyhotovených příslušnými státními orgány.
Poslední formou zápisu v katastru nemovitostí je tzv. poznámka, jejíž smyslem je upozornit na skutečnost, že o příslušné nemovitosti bylo vyneseno rozhodnutí v souvislosti se zahájením výkonu rozhodnutí prodejem, vyhlášením konkurzu proti vlastníkovi nebo se zahájením vyvlastňovacího řízení. [6]
Literatura
[1] Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A.: Úřední oceňování majetku - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhl. ministerstva financí č. 279/1997 Sb., ve znění vyhl. č. 127/1999 Sb., CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno, 1999
[2] Bradáč A., Ošlejšek J.: Znalecká činnost ve stavebnictví, Akademické nakladatelství CERM Brno, 1994
[3] Bradáč A.: Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotéčních v České spořitelně, a.s., Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1998
[4] Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí III., Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1995
[5] Pokorný P. a kol.: Stavební zákon - zákon o územním plánování a stavebním řádu č. 50/1976 Sb. ve znění zákona č. 83/1998 Sb., Žirafa s.r.o. Praha, 1998
[6] Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK Praha, 1996
|
|
|
|
|
